이재명 정부 부동산 시장 전망: 전문가 6인의 엇갈린 시선
2025년 6월 이재명 정부가 출범하면서 부동산 시장의 향방에 대한 관심이 뜨겁다. “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 새 정부의 기조 아래, 부동산 전문가들의 의견은 극명하게 갈리고 있다. 공급 확대를 통한 시장 안정화라는 정책 방향성에도 불구하고, 실제 시장 흐름에 대한 전망은 상승론과 하락론으로 양분되고 있는 상황이다.
이재명 정부 부동산 정책의 핵심 변화
이재명 대통령은 선거 과정에서 문재인 정부와는 확연히 다른 부동산 정책 방향을 제시했다. 수요 억제보다는 공급 확대에 중점을 두며, 시장 원리를 존중하겠다는 입장을 명확히 했다. 250만 가구 공급, 재개발·재건축 규제 완화, GTX 확대 등이 주요 공약으로 제시되었다.
이재명 정부 부동산 정책 핵심 요약
🔹 부동산 정책 요약표
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정책 방향성 | – “세금으로 집값 잡지 않겠다” (공급 중심) – 시장원리 존중, 인위적 억제 지양 – 문재인 정부와의 차별화 강조 |
| 1. 주택 공급 | – 250만 가구 공급 목표 – 재개발·재건축 규제 완화 (용적률·건폐율 상향) – 유휴부지 활용 / 상가→주택용 전환 – 주택 리츠(REITs) 확대 |
| 2. 신도시 개발 | – 1기 신도시 재정비 (분당·일산 등) – 4기 스마트 신도시 검토 – 노후 계획도시 정비 지원 |
| 3. 교통 인프라 | – GTX A·B·C 지연 없이 추진 – D·E·F 신규 노선 단계적 검토 – 수도권 외곽·강원 연장 추진 – GTX 플러스 노선도 검토 |
| 4. 공공주택 확대 | – 공공임대 비율 점진 확대 – 도심복합사업 활성화 – 청년·신혼부부 맞춤형 공급 – 쉐어하우스·여성안심주택 확대 |
| 5. 세제 정책 | – 기존 세제 유지, 실수요자 세금 완화 – 다주택자 과세 유지 – 거래세·보유세 인상 지양 |
| 6. 전세시장 안정화 | – 전세사기 방지 및 보증 강화 – 월세 시세 투명화 – 임차인 보호 정책 다양화 |
| 실행 방안 | – 신속 인허가 제도 도입 – 분양가 인하 유도 / 공사비 투명화 – 도시분쟁조정위 기능 확대 |
| 전문가 평가 | ✅ 긍정: 시장친화적 방향, 공급 중심, 실수요 배려 ⚠️ 우려: 실행 방안·재원 계획 미비, 실현까지 시간 필요 |
정책 전환의 배경
문재인 정부 시절 강력한 부동산 규제와 세금 정책이 오히려 집값 상승을 부추겼다는 평가에 따라, 이재명 정부는 정반대 접근법을 선택했다. 특히 종합부동산세 등 보유세 부담으로 인한 민심 이반을 경험한 만큼, 세제 손대기보다는 공급 늘리기에 집중하겠다는 전략이다.
상승론자 3인의 시각: “지금이 상승 초입”
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수
박합수 교수는 현재 부동산 시장을 “상승 초입단계”로 진단했다. 서울 아파트 거래량이 연초 대비 4배 가까이 증가한 점을 근거로, 앞으로 더 거래량이 늘어나며 집값이 오를 것으로 전망했다. 그는 “1~2년 동안은 공급 부족으로 거래량이 더 늘어나면서 집값이 더 올라갈 것”이라고 예측했다.
박 교수는 강남3구가 먼저 오르면 마용성(마포·용산·성동)이 오르고, 이후 동대문, 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)로 확산되는 패턴을 제시했다. 특히 경기도 수용성(수원·용인·성남) 지역의 집값 상승을 “바로 내년”으로 점찍었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
함영진 랩장은 현재 서울 집값을 “숨 고르기” 단계로 보며, 내년 봄 이사철부터 다시 상승세에 불이 붙을 것으로 전망했다. 그는 “집값이 하락세로 돌아서는 일은 벌어지지 않을 것”이라고 단언했다.
공급 부족을 가장 큰 상승 요인으로 지목한 함 랩장은 “내년에도 서울의 적정 수요보다 한참 못 미치는 수준의 공급이 예정됐다”며 “원활한 공급은 기대하기 어렵다”고 분석했다. 또한 “얼죽신(얼어 죽어도 신축 아파트)” 트렌드와 함께 비아파트에서 빠져나온 수요가 아파트로 쏠리는 점도 집값 하단을 견고하게 다지는 요인으로 작용할 것이라고 봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원
윤지해 연구원은 2025년 하반기부터 집값 상승이 본격화될 것으로 예상했다. 그는 “대출 규제로 인해 중저가 아파트에 대한 수요가 늘어나고, 하반기로 갈수록 공급 부족이 본격화되며 집값이 상승할 것”이라고 전망했다.
특히 전월세 시장의 불안이 매매 시장에도 영향을 미칠 것으로 분석했다. “실수요자들이 대출 규제로 상대적으로 가격이 높은 주택을 매수할 수 없게 되면 중저가 아파트로 수요가 이동할 것”이라며 풍선효과를 언급했다.
하락론자 3인의 경고: “아직 바닥이 아니다”
표영호 표영호TV 대표
표영호 대표는 “30%는 내려가야 안정”이라며 강력한 하락론을 펼쳤다. 그는 2026년 중순쯤 집값 바닥을 예상한다고 밝혔다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행을 주요 변수로 지목하며, “부동산 규제는 더 심해진다”고 경고했다.
표 대표는 “공급이 많아도 아파트값은 오를 수가 있고 공급이 적어도 아파트값은 내리막을 탈 수가 있다”며 수급 논리의 한계를 지적했다. 경기침체와 함께 2025년 7~8월에 부동산 가격 급락이 올 가능성이 높다고 전망했다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장
김인만 소장은 거래량 급감을 근거로 지속적인 하락을 예상했다. 그는 “현재 수요가 매우 위축된 상태”라며 “급격한 금리인상과 DSR 등 대출규제, 급등했던 가격에 대한 저항감 등으로 거래절벽에 빠져 집값이 빠르게 하락하고 있다”고 진단했다.
김 소장은 “2020·2021년과 같은 폭등장이 다시 올 수도 있다는 불안감에 거래가 늘고 집값도 오르고 있다”며 정부의 강한 규제 신호 필요성을 강조했다. 그는 “정부가 오히려 종부세 폐지, 공공분양 사전청약 폐지, DSR 2단계 규제 시행 연기 등으로 부동산 가격 상승 우려에 기름을 부었다”고 비판했다.
서진형 경인여대 교수 (한국부동산경영학회 회장)
서진형 교수는 PF(프로젝트파이낸싱) 위기를 주요 하락 요인으로 제시했다. 그는 “건설업계는 태영사태, 침체된 부동산 시장 상황 등이 맞물려 지속적인 유동성 위기가 발생할 것”이라고 경고했다.
특히 “중견·중소 건설사, 혹은 악성 미분양 사업지를 갖고 있는 건설업체의 경우 심각한 파급 효과에 직면할 것”이라며 “건설 경제가 국가 산업에서 차지하는 비중이 약 40%에 달하기 때문에 국가 경제 전반에 미칠 영향 또한 상당할 것”이라고 분석했다.
시장 현황과 주요 변수들
현재 시장 상황
2024년 부동산 시장은 지역과 유형에 따른 양극화가 심화되었다. 수도권은 가격이 상승한 반면, 지방에서는 가격이 하락하는 현상이 두드러졌다. 2025년에도 이러한 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망된다.
서울 내에서도 강남 3구와 마용성 등 핵심지와 강남권과 가까운 수도권 등 인기 지역 집값은 고공행진하고 있지만, 서울 외곽을 비롯해 지방 집값은 지지부진하다. 전문가 10명 중 8명은 2025년 하반기 집값이 수도권 위주로 상승 전환할 것이라고 전망했다.
핵심 변수들
부동산 전문가들은 2025년 부동산 시장의 향방을 좌우할 4대 지표로 ▷정부 정책 변화(탄핵 정국) ▷기준금리 인하 여부 ▷대출 규제 ▷신규 주택 공급 부족을 꼽았다.
금리 인하 기조는 부동산 시장에 큰 변수로 작용할 것으로 예상된다. 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 인하한 가운데, 추가 인하 가능성이 시장 심리에 영향을 미치고 있다.
전문가들의 투자 조언
상승론자들의 권고
상승론자들은 대체로 상반기 매수 기회를 추천한다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올해 하반기부터 집값 상승이 예상되니 상반기 주춤할 때가 기회”라며 “상반기 정국 불안과 경기 둔화 등 거래 소강상태가 이어지며 실수요자의 매입 교섭력이 높아질 전망”이라고 말했다.
함영진 랩장도 “서울에 ‘내 집 마련’을 고민하고 있다면 올해 4분기나 내년 1분기 거래가 소강상태일 때 나오는 급매물을 잡는 게 현실적으로 유리할 것”이라고 조언했다.
하락론자들의 경고
하락론자들은 성급한 매수를 경계하고 있다. 이들은 아직 집값 조정이 충분하지 않았고, 구조적 요인들이 하락을 뒷받침하고 있다고 주장한다. 특히 DSR 3단계 규제와 PF 위기, 경기침체 등이 복합적으로 작용할 것으로 분석했다.
결론: 불확실성 속의 선택
이재명 정부의 부동산 정책은 분명 이전 정부와 차별화된 접근을 보여주고 있다. 하지만 정책의 구체적 실행 방안과 현실적 제약, 시장 파급효과에 대한 질문들이 여전히 남아있다.
전문가들의 상반된 전망은 현재 부동산 시장이 그만큼 복잡하고 다양한 변수에 영향받고 있음을 보여준다. 상승론자들이 강조하는 공급 부족과 금리 인하 효과, 하락론자들이 경고하는 구조적 리스크와 규제 강화 모두 타당한 근거를 가지고 있다.
결국 개별 투자자들은 이러한 다양한 시각을 종합적으로 고려하여, 자신의 상황과 투자 목적에 맞는 신중한 판단을 내려야 할 시점이다. 시장의 불확실성이 클수록 전문가들의 다양한 의견을 균형 있게 검토하고, 충분한 정보를 바탕으로 한 합리적 선택이 더욱 중요해지고 있다.